Emlakçıya ayrımcılık cezası: Federal Mahkeme’den emsal karar

KARLSRUHE – Almanya’nın en yüksek sivil mahkemesi olan Federal Adalet Mahkemesi (BGH), konut piyasasında ırkçılıkla mücadele kapsamında tarihi bir karara imza attı. Perşembe günü açıklanan karara göre, gayrimenkul danışmanları ve emlakçılar, kiralık konut arayan kişilere karşı yaptıkları ayrımcılıktan hukuken sorumlu tutulacak. Pakistan asıllı bir kadının ismi nedeniyle ev randevusu alamaması üzerine açılan davada mahkeme, emlakçının 3 bin euro tazminat ödemesine hükmetti.

Emsal niteliğindeki dava

Davayı açan Humaira Waseem, Pakistan kökenli ismiyle yaptığı başvurularda emlakçıdan hiçbir şekilde olumlu dönüş alamadı. Durumdan şüphelenen Waseem, aynı daire için “Julia Schneider” takma ismiyle bir başvuru daha yaptı ve bu isimle anında ev gezme randevusuna davet edildi. Yaşadığı bu ayrımcılığı mahkemeye taşıyan Waseem, maruz kaldığı ırkçılığın Genel Eşitlik Yasası‘na (AGG) aykırı olduğunu savundu. Mahkeme, emlakçının bu tutumunu ayrımcılık olarak tescilledi ve tazminat kararını onadı.

Deney başvuruları mahkemede delil kabul edildi

Dava sürecinde dikkat çeken en önemli detay, davacı Humaira Waseem’in ayrımcılığı kanıtlamak için kullandığı yöntem oldu. Waseem, kendi ismiyle reddedildikten sonra “Schneider”, “Schmidt” ve “Spieß” gibi tipik Alman isimleriyle, aynı gelir ve meslek bilgilerini kullanarak yeni başvurular yaptı. Mahkeme, bu “test” başvurularının ve yardımcı kişiler aracılığıyla toplanan delillerin hukuka uygun olduğunu, bunun bir “hakkın kötüye kullanımı” sayılmayacağını açıkça belirtti.

“Julia Schneider” deneyi ırkçılığı belgeledi

Humaira Waseem mahkemede yaptığı açıklamada, “Ne kadar entegre olursam olayım, ne kadar eğitimli olursam olayım, her zaman yabancı olarak kalacağım. Bir Julia Schneider her zaman benden daha fazla şansa sahip olacak” sözleriyle yaşadığı hayal kırıklığını dile getirdi. Bu davanın sonucunda ortaya çıkan tazminat kararı, isimleri veya kökenleri nedeniyle konut piyasasında dışlanan binlerce kişi için yasal bir güvence niteliği taşıyor.

Mahkemenin gerekçesi ve emlakçıların sorumluluğu

BGH yargıçları, emlakçıların konut piyasasına erişimde “darboğaz” görevi gördüğüne vurgu yaptı. Kararda, emlakçıların sadece mülk sahibi adına hareket eden birer aracı olmadıkları, aynı zamanda profesyonel bir hizmet sağlayıcı olarak ayrımcılık yasağına uymakla yükümlü oldukları belirtildi. Bundan böyle Almanya genelinde emlakçılar, “ev sahibi böyle istiyor” diyerek ırkçı tutumları uygulayamayacak; aksi takdirde ağır tazminatlarla karşı karşıya kalacaklar.

Kâr amaçlı alt kiralamaya BGH engeli: kiracı dairesinden oldu

Mahkeme, ayrıca verdiği bir başka kararda ise kiracıların kiraladıkları konutları başkalarına devrederek haksız kazanç sağlamalarının önüne geçecek kritik bir karara imza attı. 28 Ocak 2026 tarihli kararda mahkeme, bir kiracının alt kiralama izni alabilmesi için sunduğu “meşru menfaatin”, kendi kira masraflarını düşürme amacını aşmaması gerektiğini vurguladı. Berlin’de yaşanan olayda, dairesinden kâr elde eden kiracının sözleşmesi feshedildi.

Kira bedelini iki katına çıkardı

Dava konusu olayda, 2009 yılından beri Berlin’de bir dairede yaşayan kiracı, aylık 460 euro olan net kira bedelini, dairesini alt kiraya vererek 962 euroya çıkardı. Yan giderlerle birlikte alt kiracılardan toplam 1.100 euro alan kiracı, dairesini adeta bir kazanç kapısına dönüştürdü. Ev sahibinin izinsiz kiralama yapıldığına dair ihtarlarına uymayan kiracı, konunun yargıya taşınmasıyla büyük bir şok yaşadı.

Kâr elde etmek meşru bir menfaat değildir

Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 553. maddesini yorumlayan Federal Mahkeme, alt kiralama izninin sadece kiracının yaşam koşulları değiştiğinde (örneğin yurt dışına çıkış veya maddi zorluk) dairesini koruyabilmesi için verildiğini hatırlattı. Mahkeme, alt kiralamanın amacının kiracıya kâr sağlamak olmadığını, sadece mevcut kira yükünü hafifletmek olduğunu net bir dille ifade etti. Kendi ödediği kiranın çok üzerinde bir bedel talep eden kiracının, “meşru bir menfaati” olmadığına ve ev sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı olduğuna hükmedildi.

Alt kiracıları koruyan karar

BGH, bu kararın sadece ev sahiplerini değil, aynı zamanda fahiş fiyatlarla karşılaşan alt kiracıları da koruduğunu belirtti. Karar uyarınca, kiracıların kendi ödedikleri masrafları karşılamaya yönelik makul bir bedel talep etmeleri yasal kabul edilirken, bu sınırın üzerindeki rakamlar tahliye gerekçesi sayılabilecek. Mahkeme, mobilya kullanımı gibi ekstra hizmetlerin kâr hesabına dahil edilip edilmeyeceği konusunu ise bu vakada yeterli kanıt bulunmadığı gerekçesiyle kapsam dışı bıraktı.