Almanya’da uzun süredir devam eden yüksek kira tartışmasında federal hükümet yeni bir adım attı. Emlak sektörü düzenlemenin yatırımları durduracağını savunurken, kiracı dernekleri kiralık konut piyasasında “acil fren” gerektiğini ve kararın doğru yönde bir adım olduğunu söylüyor.
Hükümet “Mietpreisdeckel-Light” paketini kabul etti
Federal kabine, yüksek kira baskısının yoğun olduğu bölgelerde yıllık kira artışlarını %6 ile sınırlayan “Mietpreisdeckel-Light” paketini onayladı. Düzenleme, hem büyük şehirlerdeki dar gelirli haneleri hem de göçmen kökenli kiracıları yakından ilgilendiriyor. Hükümet, “artan barınma maliyetleri karşısında ulusal ölçekte koruma kalkanı gerektiğini” vurgularken, emlak sektörü paketin yatırım motivasyonunu zayıflatacağı görüşünde.
Hükümet neden böyle bir adım attı? Kiralar rekor seviyelerde
Federal İnşaat ve Konut Bakanlığı (BMWSB), son yıllarda kiralık konut fiyatlarının birçok şehirde enflasyonun üzerinde arttığına, kira yükünün özellikle büyük şehirlerde gelir artışını aştığına dikkat çekiyor. Berlin, Münih, Frankfurt, Köln ve Hamburg gibi metropollerde:
- Yeni kira sözleşmelerinde %20’nin üzerinde artışlar,
- Öğrenci ve aile konutlarında ortalamanın çok üzerinde fiyatlar,
- Yedek konut arzının azalması gibi sorunlar yaşanıyordu. Bakanlık, bu yüzden federal düzeyde “ılımlı ama etkili bir fren” gerektiğini savundu.
Paket ne getiriyor? Kira artışında ulusal fren mekanizması
Yeni “Mietpreisdeckel-Light”, eyaletlerin kendi düzenlemeleri üzerine ulusal bir sınır koyuyor. Ana başlıklar şöyle:
- Yıllık artış en fazla %6 olacak
Yüksek kira baskısı görülen bölgelerde ev sahipleri, sözleşme devam ettiği sürece kirayı yılda en fazla %6 oranında artırabilecek. Eyaletler bu bölgeleri kendi analizleriyle belirleyecek.
- Bölgesel risk alanlarında daha sıkı denetim
Eyalet hükümetleri, konut piyasasında arz açığının yüksek olduğu ilçelerde ek fren mekanizmaları uygulayabilecek. Böylece büyük şehir çevrelerinde ani artışlar engellenecek.
- Modernizasyon sonrası artışlar sınırlanıyor
Modernizasyon masraflarının kiraya yansıtılmasında daha düşük oranlar getiriliyor. Amaç, enerji verimliliği yatırımlarının kiracıya aşırı yük çıkarmasını engellemek.
- Kiracı koruması güçlendiriliyor
Haksız yüksek zam taleplerine karşı başvuru yolları sadeleştiriliyor. Ayrıca kiracılar için “hızlı danışma” modelinin ülke çapında yaygınlaştırılması planlanıyor.
Kiracı dernekleri: “Doğru yönde ama yeterli değil”
Almanya Kiracılar Birliği (Deutscher Mieterbund), paketi “olumlu ve acil bir adım” olarak nitelendirdi. Birlik, özellikle büyük şehirlerde kira artışlarının maaş artışlarını fazlasıyla geçtiğini, düşük gelirli haneler için barınma yükünün dayanılmaz hale geldiğini belirterek şu değerlendirmeyi yaptı: “Federal düzeyde bir fren gerekliydi. %6 sınırı kiracıları bir nebze rahatlatacak.” Ancak birlik, bunun uzun vadede çözüm olmadığını, sosyal konut üretiminin artırılması gerektiğini vurguladı.
Emlak sektörü tepkili: “Yatırımlar durabilir”
Emlak yatırımcıları ve bazı piyasa birlikleri ise düzenlemeye temkinli yaklaşıyor. Sektöre göre, kira artışının sert biçimde sınırlandırılması:
- yeni konut yatırımlarını yavaşlatabilir,
- modernizasyon projelerine ilgiyi azaltabilir,
- mevcut konut stokunun uzun vadeli bakımını zorlaştırabilir.
Bazı birlikler, paketin “Berlin’in eski kira dondurma modeline (Mietendeckel) benzer riskler taşıdığını” öne sürüyor. Federal hükümet ise düzenlemenin “ılımlı, hedefli ve hukuken sağlam” olduğunu savunuyor.
Eyaletler nasıl uygulayacak? Bölgesel farklar bekleniyor
Mietpreisdeckel-Light ulusal bir çerçeve sunsa da uygulama eyaletlerin kararlarına göre şekillenecek.
Beklenen tablo şöyle:
Berlin, Hamburg, Bremen → yoğun baskı bölgeleri genişletilecek.
Bavyera ve Baden-Württemberg → büyük şehir çevrelerinde ek fren alanları tanımlanacak.
Doğu Almanya → bazı bölgelerde sınırlı uygulama; Leipzig ve Dresden’de daha geniş kapsam bekleniyor.
Uygulama alanlarının belirlenmesi için resmi analizlerin önümüzdeki aylarda yayımlanması planlanıyor.
Kiracı–ev sahibi dengesi nasıl etkilenecek?
Ekonomistler, düzenlemenin kısa vadede kira artış hızını yavaşlatacağını ancak konut arzını doğrudan artırmayacağını belirtiyor. Uzmanlara göre:
- Orta vadede konut inşaat teşvikleriyle birlikte düşünülürse etkisi artabilir.
- Tek başına fiyat freninin sorunları tamamen çözmesi beklenmiyor.
- Konut piyasasının mevcut baskısında, nüfus artışı ve göçün rolü büyük.
Federal hükümet bu nedenle kira sınırıyla eş zamanlı olarak sosyal konut fonlarını güçlendirmeyi planlıyor.
